去年海珠西的销冠是燕语堂悦，今年馥香园接棒，成为全海珠乃至整个广州的热门盘。
去到了海珠西，很多买家还会对比对面荔湾沿江豪宅和广钢的一二手。
那如何看待馥香园的价值，海珠西和荔湾怎么取舍，海珠西以后的竞争格局怎么样？去年写过燕语堂悦，今天再来深度聊下馥香园。
一，从实体看馥香园的缺点和视野
最近看了好几个新盘的实体样板间，把我一直担心靠马路太吵的疑问解决了。比如保利天瑞107平，馥香园102平都是这种看主干道的。
一方面，外面的阳台上，不管是靠近自环城高速还是广园路，只要是这种四车道以上的主干道，噪音确实比较明显，时间久了还有灰尘。
在馥香园实体样板间看的时候也能感受的出来，外面就是环城高速，即使有隔音墙，但还是难免噪音。不过低楼层会弱一些，高层的噪音会更大点。
如果感官不是很明显，可以去看看观云府的中高层。
但另一方面，开发商现在也在装修上花了功夫，不管是卧室还是客厅的推拉门，做了双层到三层的隔音玻璃。关上窗户和玻璃门之后，噪音是明显小了很多。对我这种对噪音不敏感的人来说，这个效果还是很明显的。
所以这个噪音问题见仁见智吧，白天我觉得没啥问题，夜深人静的时候，可能会有些影响，但会比很多没有隔音防护的二手盘好一些。
不同楼栋和朝向，噪音也有区别。
小区北侧是南洲路+东晓南路的一个出口，至少是8车道，噪音不会比环城弱。所以1栋靠北边的两条踢腿，房间安静不了，不适合开窗。
实体样板间在5栋，虽然已经卖完了，但考虑到3栋格局朝向差不多，那边的视野景观和噪音可以参考5栋的感受。
这几个户型，117平虽然是偏西向，但是那边没有遮挡，中高层都能比较清楚的望江，又是南北通透，我个人比较喜欢。
其次是105平的，南北通透，上车门槛又不高，不过现在也没货了，恭喜买到的朋友。
南侧的几个户型，前面看中交，远处江边是高大的广州之窗，江景被遮挡的很厉害。
不过有中交挡在前面也有好处，会挡住来自东南向高速的噪音。
视野的话，因为和中交楼间距比较大，南向望出去比较开阔，即使是低楼层前面没什么遮挡，加上有河涌和两侧的绿植，景观还是不错的。
如果以后中交天翠的园林做好，景观是否会更舒适呢？因为楼没建好，园林也没有呈现，这点暂时只能靠想象。再看看3栋的几个户型，面积有一些变化。南向110平和两侧121平的都是东南向。
两侧边户的121平，可以做到南北对流双阳台，通透性比较好，不过前面有天翠，差不多是望楼的景观。
110平是5栋102平的复制版，同一梯腿高低楼层面积有一些差异，但格局总体是不变的。
这个梯腿因为是凸出来的，阳台和南向两个卧室的四周都没什么遮挡，特别是主卧，看出去的景观还是蛮好的。
西南向107平的，格局和121平，可以做到南北对流，又是西南向，前面被5栋挡住，避免直接对着高速，还能看园林。北侧又有2栋挡着，北侧的噪音也会被抵消很多。
这两个面积段的布局差不多，只不过121平多了入户的独立玄关和小阳台，通透性更好，尺寸也大了一圈。
2栋暂时还没开，但我觉得整体不如3栋，因为前面有3栋挡住南向的视野，北侧又是南洲路。
不过我猜测面积到时候可能也会小一些？不利因素多，只能采取降低总价的策略去卖。预算在600万内的朋友，值得关注下2栋。
二，如何看待馥香园的价值？
说实话，新拍地对所有已经上车的买家都是一种背刺。毕竟站在去年的角度，燕语堂悦的综合性是最好的，配套没啥对手，户型也非常能打，但今年就被绿城取代。
论学校，一个引进五中，一个引进宝玉直，差不多；
论地铁，一个楼下是广佛线+2号线，一个是广佛线+11号线，基本都是地铁上盖；
论地段，都属于海珠西，直线距离3公里，周边都是发展比较成熟的老城区，大家对这两个位置的认知度也比较接近；
但绿城在户型上进行了升级，主要是采取了后发优势，三房两卫做成84平入门，燕语堂悦是90平起步，最小四房则是102平，对标燕语107平。
功能性保持不变，面积变小，相当于了降低了上车门槛和买家成本。因为容积率更低，不像燕语是超高层，馥香园正好卡在非超高层范围之内，一栋两梯五户，另外四栋为两梯四户，园林又相对集中在一个地块，品质感整体会更有竞争力。
不过燕语并非完全是劣势，因为分了两个地块，相互之间的遮挡没有那么严重，高层的景观，大部分梯腿看起来比较开阔。
馥香园的3栋5栋视野没什么遮挡，其他几栋就没那么好。
不过这些价值的差别，很难用一个标准的价格差去衡量，而且也要看交楼之后，不同户型楼层的视野，才能从微观去判断它的优缺点。
可以肯定的是，即使是同一个小区，以后不同楼栋和户型的分化，肯定是存在的。为什么这里主要对比燕语和馥香园呢？
因为从地铁，学校，户型和品质来看，除了可能要拍的翠城花园东区，这两个项目在未来进入二手市场后，应该会成为海珠西买家关注的重点。
其次才会轮到江泰里，观云府，观澜府这些上一代网红盘，以及中建天钰，中交天翠这种新规小区。至于越秀的熙悦江湾，包括旁边的海珠湾，绿地越秀海玥，海珠小雅，因为过高的密度，以及配套、户型上的缺点，在买家眼中的顺位会更加靠后。
整体而言，海珠西的盘，外部环境大差不差，基本上也靠近地铁，生活配套都可以算比较成熟，能拉开价值差异的，主要还是教育配套，以及户型的功能性和利用率。
明白这个底层逻辑，你大概就知道要在海珠西怎么选。
三，荔湾和海珠西，怎么选？
可能有些600来万700万预算的买家，也会过江去考虑荔湾后航道和广钢。我们也精细的算一下。
馥香园107平不到600万上车，是正规的四房，同预算是可以买到保利中海朗阅的130平，也是正规四房，但不是新规。考虑到两个户型建面的差异，其实功能空间的实用比较接近，不过馥香园主套面积更大一点。
而朗阅的优势在于，一是准现房，很快就可以收楼入住；二是学校已经开了，确定性更强；三是园林面积更大，小区的品质偏改善，所见即所得，没有交付的风险。
如果预算更高点，到700万左右，是可以买到馥香园的121平，也可买到珠江天悦的128平，总价稍微低点，朗阅的140平准现房也行。
珠江天悦的优势在于豪宅定位，最小就是128平，最大去到了295平（实际还有更大的），圈层还是蛮有优势的。另外就是梯户比和层高有优势，还有内港湾的概念加持。
学校和交通也不差，楼下就是10号线东沙地铁站，配建的学校引进康有为纪念小学，荔湾的老牌省一级，只不过位置不在小区楼下，接送没那么方便。
除了本身会配建一些商业，对面还有一个超大的综合体星河COCOpark，日常消费购物，便利度拉满了。所以到了这个价位，我觉得没有绝对的优劣势之分，就看你们更注重什么需求。
需要均衡性，馥香园没问题。需要确定性，总价更低，孩子上学比较近，朗阅更合适。
如果在意居住品质，改善的环境和圈层，显然是珠江天悦更能满足你们家庭的需求。
最后回到这个问题本身。
馥香园确实是这个区间很能打的一个盘，交通便利，户型优质，总价也有性价比，整体是很均衡的，在目前的海珠西，可以说一二手基本上没有比它更好的。
也不是没有缺点，但相比那些对手，这些缺点也不是太大的问题。
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